一、注意事項

　　1.申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出問(wèn)題和解決問(wèn)題能力、文字表達能力的測試。

　　2.作答參考時(shí)限：閱讀資料30分鐘，作答90分鐘。

　　3.仔細閱讀給定材料，按照后面提出的“申論要求”在答題紙上依次作答。

　　二、給定材料

　　材料一：

　　2008年1月，號稱(chēng)擁有1800家門(mén)店的中國最大地產(chǎn)中介——創(chuàng )輝租售集團，被曝倒閉。據悉，創(chuàng )輝租售集團總裁林?zhù)P輝一度對樓市異常樂(lè )觀(guān)，他堅稱(chēng)“中國樓市將再漲20 年”，甚至喊出2008 年創(chuàng )輝要開(kāi)3000家分店的口號。但銀行并不買(mǎi)這個(gè)賬，據透露，自中天置業(yè)蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創(chuàng )輝列入了高風(fēng)險“黑名單”，創(chuàng )輝旗下?lián)９镜娜魏螕ＹJ款申請均被擱置，林?zhù)P輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

　　就在創(chuàng )輝租售集團倒閉的一片傳言中，林?zhù)P輝卻宣稱(chēng)，將不計成本以跳樓價(jià)拋售個(gè)人及公司的商鋪和物業(yè)，收回1億多元的資金以解決危機。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創(chuàng )輝的房產(chǎn)，均已委托各區域陸續放盤(pán)。

　　面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng )輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計劃將關(guān)閉100余家門(mén)店;房屋中介我愛(ài)我家則開(kāi)始嘗試開(kāi)網(wǎng)絡(luò )門(mén)店，尋找新的盈利模式;在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿(mǎn)堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%-50%不等。

　　“有價(jià)無(wú)市”的局面，讓中介苦苦支撐。據估計，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數研究院北京房地產(chǎn)指數數據系統也顯示，2007 年12 月份北京商品住宅成交量比11 月環(huán)比下降17%，與2006年12 月同比下降42%。

　　另?yè)y計，在剛剛過(guò)去的2008年的這些日子里，全國主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現了大幅萎縮現象，各主要城市房?jì)r(jià)向下的趨勢非常明顯。據報道，1 月12 日，在南京市2008 年首場(chǎng)二手房拍賣(mài)會(huì )上，有13 套南京主城區二手房房源參與拍賣(mài)，除了一套二手房單價(jià)高于15000 元/平方米外，其他房源單價(jià)都低于8000 元/平方米，價(jià)格大大低于目前南京主城區新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格?？上v經(jīng)一個(gè)小時(shí)的競拍，僅有4 套成交。

　　2008年以來(lái)，一向只漲不跌、成交旺盛的中國樓市出現了一些引人關(guān)注的變化。各地一手、二手房交易量出現全線(xiàn)低迷：來(lái)自住房和城鄉建設部的數據表明，今年1 月至5 月，全國40 個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。不僅各大中城市房?jì)r(jià)漲幅出現回落，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，一向紅火的土地交易市場(chǎng)流拍現象也是此起彼伏。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策。9月初，西安市政府出臺了《關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對市民購買(mǎi)商品住房給予一定比例的政府財政補貼：西安市民在2008 年9 月4 日至2009 年12 月31 日期間，購買(mǎi)商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購房款總額0.5%至1.5%的政府補貼。按照今年上半年西安市商品房銷(xiāo)售均價(jià)4340 元/平方米計算，購買(mǎi)90 平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財政補貼。

　　事實(shí)上，目前類(lèi)似優(yōu)惠政策正在許多地方低調推進(jìn)。8月份，沈陽(yáng)市政府宣布重啟購房補貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。同樣在8 月份，為防止房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民購買(mǎi)商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(cháng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。

　　此外，今年下半年以來(lái)，廈門(mén)、長(cháng)沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶(hù)、免稅降稅、購房補貼等購房?jì)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費，挽回樓市的頹勢。

　　在各地政府密集出臺刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策的同時(shí)，不斷有媒體和專(zhuān)家對其合理性提出質(zhì)疑。尤其是西安的購房補貼政策出臺后，引發(fā)了國內輿論的廣泛關(guān)注，許多媒體將其解讀為地方政府出手“救市”的信號，在網(wǎng)絡(luò )上也引起了不小的爭議。

　　有網(wǎng)民認為，用財政資金補貼購房者，這一政策具有“特惠”而非“普惠”的性質(zhì)，對不購房者來(lái)說(shuō)有失公平。政府更應當降低有關(guān)購房稅費收取標準，而不是直接予以財政資金補貼。還有網(wǎng)民表示，西安市政府拿納稅人的錢(qián)救房地產(chǎn)商，刺激購房需求，阻止房?jì)r(jià)下跌，與中央調控政策背道而馳，這樣是損害了老百姓的利益。

　　一些西安市民也認為，西安市的房?jì)r(jià)事實(shí)上還在上漲之中，政府應該把著(zhù)力點(diǎn)放在降低房?jì)r(jià)上，這樣才能真正給老百姓帶來(lái)實(shí)惠。市民薛文說(shuō)，西安市的房?jì)r(jià)去年以來(lái)上漲很快，從3000 多元的水平一下上漲到4000 多元，雖然漲幅不像一線(xiàn)城市那么大，但也超過(guò)了許多市民的預期。發(fā)放補貼固然是好事，但政府也應該想一想如何將房?jì)r(jià)降一降。

　　對于出臺購房補貼等優(yōu)惠措施引發(fā)的爭議，西安市政府副秘書(shū)長(cháng)肖爭光表示，西安市作為受汶川地震之害較為嚴重的地區，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢復受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　數據顯示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量為159萬(wàn)平方米，較上年同期下降31%，有相當多的樓盤(pán)，特別是高層樓盤(pán)，震后一個(gè)月內幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售量。

　　據肖爭光介紹，由于建筑業(yè)增加值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在西安市經(jīng)濟總量增長(cháng)指標中所占的比例達40%，而地震導致的建設行業(yè)受損情況對全市經(jīng)濟增長(cháng)指標的影響較大，因而保持全市經(jīng)濟持續健康發(fā)展就成為制定政策的初衷之一。

　　“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展出現問(wèn)題，政府有義務(wù)幫助解決。除了象征性的補貼之外，這次出臺的還有一系列優(yōu)惠政策，目的在于恢復整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而不是像外界所說(shuō)那樣‘托市’或是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輸送利益?！毙幑庹f(shuō)。

　　2004年以來(lái)，國家采取了一系列措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行持續調控，從最早的“國八條”、“國六條”，到2007年對土地的調控政策和第二套住房貸款政策。隨著(zhù)這些“組合拳”累積效應的顯現，中國樓市“只漲不跌”的神話(huà)終于開(kāi)始冰消瓦解，房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)跡象。

　　各地相繼推出的一系列被解讀為“救市”信號的優(yōu)惠政策，難免有與宏觀(guān)調控大環(huán)境“撞車(chē)”之嫌。人們不禁要問(wèn)：地方政府在樓市宏觀(guān)調控中應該扮演什么樣的角色?此時(shí)“救市”，動(dòng)機是否合理?時(shí)機是否合適?

　　在房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)、泡沫正在擠出、房?jì)r(jià)正向理性回歸之時(shí)，說(shuō)“救市”已不合時(shí)宜，還以“政府責任”去逆向干預，更是南轅北轍。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)告訴半月談?dòng)浾?，目前除了西安市外，國內一些地方政府都相繼出臺了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費的優(yōu)惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深層次的原因在于確保當地的經(jīng)濟增長(cháng)速度。房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府投資和稅收的重要來(lái)源，其持續低迷將對地方經(jīng)濟造成一定打擊，造成GDP增長(cháng)減速，這是地方政府不愿意看到的。

　　相對于政府的補貼，民眾其實(shí)更需要來(lái)自制度層面的利好。西安丹尼爾集團總裁王國慶說(shuō)，雖然地方政府有義務(wù)保持當地房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但也要防止把好不容易漲幅略有下降的房?jì)r(jià)再“救”上去。各地政府應進(jìn)一步加強廉租房、經(jīng)濟適用房等的建設，滿(mǎn)足更多低收入者的住房需求。采取這一措施，才能緩解目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，才能從根本上把房?jì)r(jià)降下來(lái)，為老百姓謀得福利。

　　山東讀者李學(xué)人認為，民眾不領(lǐng)情的主要原因在于政府出臺房補政策不合時(shí)宜。試想，在房?jì)r(jià)持續走高時(shí)，政府并沒(méi)有拿出有效的措施控制房?jì)r(jià)，也沒(méi)有拿出優(yōu)惠政策補貼市民;如今樓市開(kāi)始萎縮了，政府部門(mén)卻迫不及待地出臺購房補貼政策刺激房市，這不是明擺著(zhù)的“袒商”和“托市”嗎?

　　湖北讀者葉祝頤表示，政府發(fā)補貼鼓勵百姓買(mǎi)房，看似減輕了買(mǎi)房人負擔，其實(shí)充滿(mǎn)悖論。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是，樓市非理性上漲，普通百姓忍受高房?jì)r(jià)盤(pán)剝時(shí)，政府為何不采取措施平抑房?jì)r(jià)，發(fā)放補貼，減輕消費者負擔?現在，房?jì)r(jià)暴漲的勢頭剛剛得到遏制，政府不下決心鞏固宏觀(guān)調控成果，維護正常市場(chǎng)秩序，引導樓市理性發(fā)展，反而為開(kāi)發(fā)商充當“馬前卒”，為樓市打“強心針”，實(shí)在令人匪夷所思。

　　江蘇讀者楊亞軍指出：用財政補貼房市首先是納稅人不答應,如果現在買(mǎi)商品房的給予財政補貼，那么以前買(mǎi)了商品房的給不給補貼?財政的錢(qián)是全體納稅人的錢(qián)，單獨給現在買(mǎi)商品房的人搞補貼合理嗎?這是否有變相支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)一步抬高房?jì)r(jià)共同謀取暴利之嫌?

　　甘肅讀者瞿方業(yè)說(shuō)，一些地方政府如此行事，基本與民生無(wú)關(guān)。如果地方政府真正關(guān)心民眾的住房需求，應當大量建設經(jīng)濟適用房和廉租房，這才是關(guān)心民生福祉的正當途徑。多年來(lái)一些地方政府在經(jīng)濟適用房及廉租房建設中的缺位和不作為，正是導致目前高房?jì)r(jià)的根源之一?，F在房?jì)r(jià)高得老百姓都買(mǎi)不起了，房子賣(mài)不動(dòng)了，政府卻又打著(zhù)“為民解難”的幌子替開(kāi)發(fā)商搞促銷(xiāo)，這種政策的正當性讓人懷疑。

　　近些年，“賣(mài)地財政”幾乎占據了一些地方財政的半壁江山。房地產(chǎn)業(yè)一旦蕭條，影響最明顯的，就是地方政府的財源。因此，在樓市持續走低的情況下，來(lái)自官方的救市聲音不絕于耳，各種救市舉措接二連三，如財政補貼購房、保障性住房政策貨幣化等等，民眾將此諷之為“托市”。

　　葉祝頤讀者說(shuō)，面對房?jì)r(jià)下降的事實(shí)，如果是開(kāi)發(fā)商采取促銷(xiāo)措施，培植消費者買(mǎi)房信心，倒無(wú)可厚非，但是，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，在消費者與開(kāi)發(fā)商博弈的關(guān)鍵時(shí)刻，政府不全力維護市場(chǎng)秩序，引導樓市理性發(fā)展，反而急急忙忙去救市，這不是把屁股坐到了民意的對立面嗎?

　　安徽讀者楊金溪指出：這種種做法，完全是一些地方政府依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟、創(chuàng )造政績(jì)的思維在作怪，是土地經(jīng)營(yíng)作為地方“第二財政”的思維在作怪。拿納稅人的錢(qián)補貼購房者，讓房地產(chǎn)商繼續維持房地產(chǎn)暴利經(jīng)營(yíng)，其實(shí)質(zhì)是官商變相勾結。這種“勾結”的最大迷惑性就在于披上了發(fā)展地方經(jīng)濟的外衣，其危害性在于干擾了國家宏觀(guān)調控政策的落實(shí)。

　　遼寧讀者李承志認為，區區財政補貼既不能緩市民買(mǎi)房之“難”，又不能救開(kāi)發(fā)商賣(mài)房之“艱”，微不足道的補貼對于調整期的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)異“揚湯止沸”，“救民”與“救市”之策背后意在“救財政”的企圖昭然若揭。

　　福建讀者孫瑞灼表示：一些地方政府或出于地方利益的考慮，或受房地產(chǎn)商的鼓動(dòng)，不顧民眾的強烈反對，不顧高房?jì)r(jià)給群眾帶來(lái)的民生之難，不顧中央有關(guān)部門(mén)從嚴調控政策要求，或明或暗地為房地產(chǎn)“救市、托市”，在一定程度上抵消了國家宏觀(guān)調控政策的效力，讓人憂(yōu)慮!

　　重慶讀者楊光志的看法是：微不足道的補貼對于購房者是基本沒(méi)感覺(jué)的一貼膏藥，而對于地產(chǎn)商或許會(huì )是一劑強心針，西安的“給補貼”舉措與此前河南、福建等地的降首付、免契稅、給城鎮戶(hù)口等手段一樣，均被解讀為救市之舉，只是動(dòng)用“財政補貼”，較此前的“給政策”更進(jìn)了一步，直接拿納稅人的錢(qián)來(lái)做“誘餌”罷了。這與中央一系列調控房市的政策組合拳頗有“對著(zhù)干”之意，或問(wèn)：在同一個(gè)體制下，國家宏觀(guān)政策與地方政府施政方略咋就不能“保持一致”呢?

　　許多讀者的看法是：樓市的暫時(shí)低迷，正是市場(chǎng)調節的一種良性反應，因此，政府部門(mén)應該多從民眾的利益出發(fā)，對這種良性反應予以保護，這對穩定房?jì)r(jià)，遏制開(kāi)發(fā)商暴利，進(jìn)一步擠出房市泡沫大有裨益。

　　葉祝頤讀者表示，從經(jīng)濟學(xué)的角度講，房?jì)r(jià)成本與供求關(guān)系決定房?jì)r(jià)，百姓是否決定買(mǎi)房，應由他們與開(kāi)發(fā)商在合法市場(chǎng)框架內博弈。在樓市低迷的境況下，政府督促開(kāi)發(fā)商還原房?jì)r(jià)成本，剔除暴利空間，理順?lè )慨a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，才是恢復消費者對房產(chǎn)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵。如果地方政府不在打破賣(mài)地財政思維，建設廉租房、經(jīng)濟適用房，尊重公眾住房消費知情權， 推動(dòng)房?jì)r(jià)理性回歸等方面下工夫，恐怕再多的救市設想也是一廂情愿。

　　瞿方業(yè)讀者說(shuō)，地方財政是公共財政，在用于公共服務(wù)的過(guò)程中，應該最大限度地考慮普惠性，應最大限度地考慮改善弱勢人群的生存條件，而不是誰(shuí)有能力購買(mǎi)商品房誰(shuí)就可以得到國家補貼。如果一定要補貼，如果地方財政具有一定的經(jīng)濟實(shí)力，當務(wù)之急是進(jìn)一步加大經(jīng)適房、廉租房的投入力度，加大各類(lèi)社會(huì )保險的投入力度，實(shí)現全社會(huì )保障水平的提高。

　　河北讀者友瑜建議：面對一些地方政府發(fā)放購房補貼的救市怪象，一方面，決策者應加以反思，檢視公共政策的合法性、合理性。另一方面，上級有關(guān)部門(mén)應該介入干預，加大地方政府部門(mén)違規成本，避免更多荒唐救市舉措出籠。

　　江西讀者彭興庭認為，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)按照自身的經(jīng)濟規律發(fā)展，首先，地方政府應該退出房地產(chǎn)一級土地壟斷市場(chǎng)，真正回歸“守夜人”的角色。其次，還必須重構中央和地方之間的關(guān)系。比如，從房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的要求出發(fā)，讓官員樹(shù)立正確的政績(jì)觀(guān)，取消那些誘導地方干部在短期任職時(shí)不顧房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)遠利益的考核內容，拓寬公眾參與房地產(chǎn)市場(chǎng)決策的渠道，發(fā)揮社會(huì )輿論和公眾的作用。并且，從利益兼顧和互動(dòng)的角度，重構中央與地方的利益格局，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分享上的補償機制，通過(guò)產(chǎn)業(yè)、區域政策及相應的稅收、信貸、利率手段，激勵地方政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控。

　　材料二：

　　繼南京、長(cháng)沙、宿遷、沈陽(yáng)、廈門(mén)、西安之后，長(cháng)三角重鎮上海、杭州昨日不約而同對樓市的低迷狀態(tài)宣告“出手”，加入救市大軍。昨日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于再次調整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，從今日起上調補充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60 萬(wàn)元。

　　而相比上海更為猛烈的，是杭州市政府昨日發(fā)布的《市政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中包括購房入戶(hù)實(shí)施范圍擴展至老城區、政府給予個(gè)人買(mǎi)房一定的稅繳補貼、放寬房企受讓及開(kāi)發(fā)期限等系列措施。

　　雖然上海沒(méi)有像其他城市那樣明確出臺系列“救市”方案，但上海選擇了從住房公積金貸款入手，通過(guò)加大對住房公積金貸款購房的支持力度來(lái)刺激潛在需求。

　　根據上海市住房公積金管理委員會(huì )決定，自今日起，對第一次購買(mǎi)自住住房且有2 個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭的補充住房公積金貸款的額度上限從10 萬(wàn)元調整為20 萬(wàn)元。具體調整方法為：首先分別計算每一個(gè)符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個(gè)人的基本公積金可貸款額度不超過(guò)20 萬(wàn)元，補充公積金可貸款額度不超過(guò)10 萬(wàn)元;然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計不超過(guò)40 萬(wàn)元，補充公積金可貸款額度累加，合計不超過(guò)20 萬(wàn)元。也就是說(shuō)，同時(shí)繳納基本公積金和補充公積金的雙職工家庭公積金貸款購房最高可貸到60 萬(wàn)元。而只有一個(gè)人參與貸款的家庭仍按現有計算規則。

　　相比于上海，杭州則亮相了一個(gè)力度較大的“二十四條”——《市政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》共計二十四條，其中調整購房入戶(hù)政策、放寬住房公積金貸款政策，以及政府給予相關(guān)稅收補貼等政策，與個(gè)人購房者密切相關(guān)?；叩姆?jì)r(jià)已經(jīng)把眾多的消費者拋離在市場(chǎng)之外，行業(yè)風(fēng)險是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現在房?jì)r(jià)的“拐點(diǎn)”上。

　　房地產(chǎn)救市是這段時(shí)間市場(chǎng)上最火的一個(gè)詞。市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo);銀行里，房貸在打折;稅收上，政府在優(yōu)惠，一浪高過(guò)一浪的救市呼聲，為何救不起低迷的中國樓市? 地方政府不遺余力，各大銀行態(tài)度謹慎，救市難道成了救開(kāi)發(fā)商，是政策誤讀?還是利益捆綁?央視二套《今日觀(guān)察》節目中，主持人陳偉鴻和評論員何帆、張鴻一起為你剖析：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到底該不該救?還能不能救?該怎樣救?

　　張鴻：

　　經(jīng)過(guò)最近這兩年的大幅的上漲，房?jì)r(jià)與收入之間的比例遠遠背離了。一般國際上標準是3到6倍，現在很多地方的房?jì)r(jià)收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30 年或者40 年才能買(mǎi)得起一套房，遠遠背離了國際上這個(gè)標準。用這個(gè)房?jì)r(jià)收入比來(lái)衡量已經(jīng)說(shuō)明房?jì)r(jià)實(shí)在高得太離譜了。

　　房地產(chǎn)的冬天還沒(méi)有過(guò)去。潘石屹去了一趟美國后覺(jué)得有一種撕心裂肺的痛。他說(shuō)如果政府早救的話(huà)，房產(chǎn)可能就會(huì )是一個(gè)反彈。我能理解這個(gè)撕心裂肺的痛是什么。

　　因為很長(cháng)一段時(shí)間以來(lái)，從西安、南京，救市的辦法無(wú)所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說(shuō)有的城市它開(kāi)始在稅費上開(kāi)始減免，這個(gè)可能應該是中央政府和國家稅務(wù)總局的來(lái)的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

　　又比如說(shuō)有些地方政府說(shuō)用財政補貼直接補貼購房者。這是個(gè)有廣泛爭議的舉動(dòng)，能不能全體納稅人的錢(qián)來(lái)救房地產(chǎn)?必須打個(gè)問(wèn)號。還有在一些戶(hù)口相對稀缺的城市里面，許多地方政府用戶(hù)口來(lái)吸引百姓買(mǎi)房。

　　這些救市的措施，結果確實(shí)能讓開(kāi)發(fā)商活得更好一點(diǎn)了。如果救市是救了百姓的話(huà)，就比較繞了。因為房地產(chǎn)涉及到40多個(gè)，甚至50多個(gè)行業(yè)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括農民工的就業(yè)，包括這個(gè)地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟適用房的建設資金，很多都來(lái)自于土地出讓金。許多地方政府的財政收入和這個(gè)模式有很緊密關(guān)系，我曾經(jīng)采訪(fǎng)過(guò)一個(gè)二線(xiàn)城市的一個(gè)市長(cháng)。他就對我說(shuō)這個(gè)地方的房地產(chǎn)就是龍頭產(chǎn)業(yè)，因為土地出讓金，幾乎占財政收入的60%到70%。

　　地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價(jià)格，而且地方政府千萬(wàn)不要再和房地產(chǎn)商的利益綁在一起了。那么對于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)了，隨著(zhù)整個(gè)經(jīng)濟適用房、廉租房的這種建設的進(jìn)一步的落實(shí)，地產(chǎn)商你唯一自救的辦法就是降價(jià)。

　　何帆：

　　一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)，說(shuō)現在樓市不能降，因為越降的話(huà)，老百姓越不買(mǎi)。我覺(jué)得這個(gè)判斷是不對的，因為買(mǎi)房的人實(shí)際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買(mǎi)房。這些人他不是說(shuō)為了投機的，所以他看到，當你的房?jì)r(jià)真的是降到能夠給他得到實(shí)惠的時(shí)候，他會(huì )去買(mǎi)的。只要是房?jì)r(jià)降到合理的程度，從自有住房的角度來(lái)說(shuō)，百姓可能是去買(mǎi)的。

　　另外，房地產(chǎn)的冬天其實(shí)還沒(méi)有到來(lái)，現在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個(gè)冬天，而是一個(gè)冰河世紀!

　　房地產(chǎn)商現在正在面臨被迫調整商業(yè)模式，以前空手套白狼的魔術(shù)將會(huì )徹底失效。因為過(guò)去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現在中央政府對土地政策控制得比較嚴，紛紛出臺廉租房，兩限房的政策就是真正來(lái)解決那些種低收入階層購房問(wèn)題。對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)打擊。因為原來(lái)百姓只能靠房地產(chǎn)商蓋房，現在政府增加了供應，對原來(lái)處于一個(gè)壟斷地位的房地產(chǎn)商來(lái)毫無(wú)疑問(wèn)是個(gè)巨大的打擊。

　　政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺，看起來(lái)好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細去看就發(fā)現實(shí)際有所出入。比如財政部規定了是從11月1號起，如果你個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米以下的普通住房，那契稅要下調到1%，然后買(mǎi)賣(mài)房子時(shí)，暫時(shí)免征印花稅、個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負，實(shí)際上是個(gè)惠民的政策。另外，政府之所以出臺一些措施針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)用意，一個(gè)用意就是說(shuō)真正看到老百姓現在住房比較困難，買(mǎi)房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實(shí)惠。第二就是在美國金融危機風(fēng)暴的沖擊下，不想讓中國經(jīng)濟出現一個(gè)硬著(zhù)陸，采取保經(jīng)濟增長(cháng)的辦法。

　　但是這樣的政策，恰恰被房地產(chǎn)商，被一些地區政府給誤讀了。

　　因為這里包含一個(gè)利益所向，房地產(chǎn)和地方政府之間的利益，被結合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動(dòng)了其他的各個(gè)行業(yè)，家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個(gè)地方政府，也不愿意看到地方經(jīng)濟一片凋零，所以就會(huì )出臺各種政策，來(lái)想救房市。

　　救市應該是救中國經(jīng)濟，要針對中低收入階層的這些群眾，提供一個(gè)新渠道。我們看到政府加大了對廉租房、兩限房，包括一些經(jīng)濟適用房的加大這樣的舉措，實(shí)際這是個(gè)民生工程。如果救經(jīng)濟，要逐漸地調整，要防止房地產(chǎn)一枝獨秀，一家坐大的局面。

　　現在中國的經(jīng)濟已經(jīng)被房地產(chǎn)俘虜了，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中的比重是畸形的。因為2007年的時(shí)候，投資占中國GDP的40%，其中房地產(chǎn)投資又占四分之一。所以按照這個(gè)比例，2007年的時(shí)候，房地產(chǎn)的投資占GDP 的比例的是10：7 這個(gè)比例要比美國和日本都要高得多，而且這個(gè)上漲的速度也比美國和日本要高得多，甚至比日本在經(jīng)濟崛起的那一段時(shí)期還要高。比美國在前幾年，房地產(chǎn)泡沫的那一個(gè)時(shí)期長(cháng)的速度都要高。因此，所以我們現在，實(shí)際上已經(jīng)到了一個(gè)要改變房地產(chǎn)一家坐大的情況。

　　盡管我們承認房地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱行業(yè)，但是有見(jiàn)過(guò)一個(gè)柱子就能夠支起來(lái)的大廈，所以現在要做的不是說(shuō)要去加固房地產(chǎn)行業(yè)，而是要盡快地讓中國的經(jīng)濟的發(fā)展，變得更加的平衡。否則的話(huà)，無(wú)論是地方政府，無(wú)論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會(huì )被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。房地產(chǎn)行業(yè)應該讓它降價(jià)，另外從地方政府的角度來(lái)說(shuō)，下一步可能就是要進(jìn)行一些財政制度的改革。不能再讓地方財政完全依賴(lài)土地的收入，地方政府可以通過(guò)征收物業(yè)稅，可以通過(guò)征收土地增值稅，增加財政收入的來(lái)源。

　　陳偉鴻：

　　各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰(shuí)?每次當面對這樣的質(zhì)疑時(shí)，許多地方政府最典型的說(shuō)就是救市是救經(jīng)濟、救銀行、救百姓。但是我每次都發(fā)現百姓似乎不怎么領(lǐng)情，他們并不認為你救的是百姓，反而大家會(huì )覺(jué)得救的是開(kāi)發(fā)商。

　　因此，對于政府而言，可能更需要重新校正自己對各方利益之間的關(guān)系。政府想救的是經(jīng)濟，開(kāi)發(fā)商想救的是自己，百姓還在等待，市場(chǎng)依然低迷，消費者呼吁，提振中國樓市，降價(jià)才是硬道理。

　　易憲容(社科院金融研究所金融研究員)：

　　把房?jì)r(jià)抬高，才能抬高土地的價(jià)格，土地價(jià)格高了，土地的財政(收入)就有了。地方財政有了，你不能把它拿一點(diǎn)出來(lái)，說(shuō)要補貼民眾。其實(shí)這種舉動(dòng)并沒(méi)有補貼民眾。

　　房地產(chǎn)的需求，一定是以居民的可支配收入，以及購買(mǎi)力作為一個(gè)基點(diǎn)的，離開(kāi)了這個(gè)基點(diǎn)來(lái)講，再怎么救，怎么補貼都沒(méi)有什么用。盡管比如說(shuō)有些人發(fā)展了經(jīng)濟，但絕大多數人沒(méi)有能力，購買(mǎi)這么高房?jì)r(jià)的住房的。

　　三、申論要求

　　1.請用不超過(guò)150字的篇幅，概括出給定材料所反映的主要問(wèn)題。(滿(mǎn)分20分)

　　2.概括給定材料，請你分別概括贊成政府救市的理由和反對政府救市的理由，篇幅在350字左右。(滿(mǎn)分30分)

　　3.根據給定材料所反映的主要問(wèn)題，請你就當前政府應如何穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，寫(xiě)一篇文章，談?wù)勛约旱目捶?。要求：?lián)系實(shí)際，結構完整，層次清晰，標題自擬，篇幅在1200字左右。(滿(mǎn)分50分)

 

 

　　參考答案

　　1. 該材料反映的是2008 年中國各地樓市全線(xiàn)低迷的社會(huì )現象。雖然之前不斷攀升的樓價(jià)有較大回落，但成交量依然很低。在這種情況下，不少地方政府悄然推出一系列刺激樓市消費的優(yōu)惠政策。這些在中國房市高位調整期間采取的“救市措施，動(dòng)機、時(shí)機以及方式是否恰當，引發(fā)了社會(huì )各界的爭議和討論。

　　2. 贊成政府救市的理由：

　　政府救市可以拉動(dòng)內需，確保當地的經(jīng)濟增長(cháng)速度;房地產(chǎn)行業(yè)是地方投資和稅收的重要來(lái)源，其持續低迷將對地方經(jīng)濟造成一定打擊，造成GDP 增長(cháng)減速，財政收入急劇消減，甚至引發(fā)金融危機。

　　反對政府救市的理由：

　?、?在中國房地產(chǎn)業(yè)一直是暴利行業(yè)，政府不能維護開(kāi)發(fā)商的暴利。

　?、?救市方式不對。用全部納稅人的錢(qián)直接補貼給個(gè)別買(mǎi)房者，而對中低收入者仍然不起任何作用，有違公平。

　?、?救市的時(shí)機不對。目前房?jì)r(jià)泡沫依然很大，房市的暫時(shí)低迷，只是市場(chǎng)調節的一種良性反應，政府無(wú)須急于救市。

　?、?房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中的比重是畸形的，如果一味救市，而不是盡快地讓中國的經(jīng)濟發(fā)展變得更加平衡，會(huì )埋下更大的隱患。提振中國房市，降價(jià)才是硬道理，只有通過(guò)房?jì)r(jià)的合理調整，才能真正釋放真需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　3. 評論員文章：

　　繼續加大抑制房?jì)r(jià)合理引導房市發(fā)展

　　保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展全局，事關(guān)全面建設小康社會(huì )目標的實(shí)現。當前一些地區存在房地產(chǎn)投資規模過(guò)大，商品住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，供應結構不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題。為進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導和調控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現提出以下意見(jiàn)：

　　一是進(jìn)一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場(chǎng)機制，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，降低土地開(kāi)發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地，嚴禁轉讓?zhuān)婪ㄖ浦埂俺促I(mǎi)炒賣(mài)”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費;滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權。

　　二是按照《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》精神，從2005年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足兩年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年(含兩年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對個(gè)人購買(mǎi)非普通住房超過(guò)兩年(含兩年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　三是加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規發(fā)放貸款行為。對市場(chǎng)結構不合理、投機炒作現象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險較大的地區，加強風(fēng)險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶(hù)結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。

　　四是組織落實(shí)經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實(shí)行政府指導價(jià)，控制套型面積和銷(xiāo)售對象，切實(shí)降低開(kāi)發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以?xún)?。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書(shū)》中予以明確，并向社會(huì )公示。鼓勵發(fā)展并規范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　五是根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規定，禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，不為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不為其辦理房屋權屬登記手續。

　　六是進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運行情況的動(dòng)態(tài)監測。加強對同地段、同品質(zhì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準確判斷房?jì)r(jià)變動(dòng)趨勢。建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測制度，加強對建設用地供應、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監測分析，科學(xué)預測商品住房對土地的需求。

　　在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，如果任由房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快、過(guò)猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運行將會(huì )出現嚴重波折，不但會(huì )影響城市居民生活和地區經(jīng)濟的發(fā)展，而且會(huì )對我國的金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟的健康運行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于鞏固和發(fā)展宏觀(guān)調控成果，保持國民經(jīng)濟平穩較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)政策的主要目標仍然是穩定房?jì)r(jià)，抑制部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，通過(guò)稅收、土地、交易等手段的調控，保持房?jì)r(jià)的基本穩定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續、健康發(fā)展。